KEKUATAN HUKUM JUAL BELI TANAH WARISAN TANPA PERSETUJUAN AHLI WARIS LAIN

A. Latar Belakang

Tanah warisan adalah hak atas tanah yang ditinggalkan oleh seseorang setelah meninggal dunia dan belum dibagi kepada para ahli waris, sehingga status kepemilikannya masih bersifat bersama (gemeinschaft) di antara seluruh ahli waris sesuai porsi masing-masing.¹ Oleh karena itu, setiap perbuatan hukum yang menyangkut tanah tersebut, termasuk jual beli, wajib memperoleh persetujuan dari seluruh ahli waris agar dapat diakui sah secara hukum. Ketentuan ini didasarkan pada prinsip bahwa sebelum harta warisan resmi dibagi, hak kepemilikan masih bersifat kolektif, sehingga tindakan sepihak oleh salah satu ahli waris dapat dianggap melanggar hak ahli waris lainnya dan berpotensi menimbulkan sengketa.²

Secara praktik, jual beli harta warisan yang belum dibagi oleh salah satu ahli waris tanpa persetujuan ahli waris lainnya dinyatakan tidak sah. Ahli waris yang tidak menyetujui transaksi tersebut berhak mengajukan gugatan ke pengadilan dengan dasar Perbuatan Melawan Hukum. Selain itu, tindakan ini juga berpotensi dikenakan sanksi pidana apabila dalam pelaksanaannya terdapat unsur penipuan, pemalsuan dokumen, atau tindak pidana lainnya.³ Akibatnya, pembeli tidak dapat memaksakan haknya atas tanah tersebut dan hanya dapat menuntut ganti rugi kepada penjual, sedangkan ahli waris yang tidak menyetujui tetap berhak menggugurkan transaksi demi melindungi bagian warisnya.

B. Pembahasan

a. Kekuatan Hukum Jual Beli Tanah Warisan Tanpa Persetujuan Ahli Waris Lain
Berdasarkan Pasal 1457 KUHPerdata, jual beli didefinisikan sebagai kontrak timbal balik di mana salah satu pihak berkewajiban menyerahkan kepemilikan objek, sementara pihak lainnya wajib membayar harga yang telah diperjanjikan.⁴ Dari penyataan di atas menegaskan bahwa dalam perjanjian jual beli adanya peralihan hak yang sah dengan imbalan pembayaran harga, tanpa adanya salah satu unsur ini maka perjanjian jual beli tersebut belum terpenuhi. Perjanjian ini dapat dianggap sah secara hukum apabila memenuhi syarat sah yang meliputi:

1. Adanya kesepakatan antara para pihak
2. Kecakapan dalam membuat kesepakatan
3. Adanya pokok persoalan tertentu yang diperjanjikan
4. Sebab yang diperbolehkan

Berdasarkan Pasal 1458 KUHPerdata, Transaksi jual beli dinyatakan mengikat secara hukum apabila telah mencapai kesepakatan tentang suatu barang yang akan dibeli beserta harga barang tersebut, meski barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar. Apabila salah satu pihak berupaya mengingkari kesepakatan yang telah disepakati, maka pihak yang dirugikan dapat menuntut pihak yang mengingkari kesepakatan tersebut.⁵

Namun, persoalan menjadi kompleks apabila objek transaksi tersebut berupa harta warisan. Sesuai prinsip saisine dalam Pasal 833 ayat (1) jo Pasal 832 ayat (1) KUHPerdata, seluruh hak atas asset peninggalan beralih secara otomatis kepada para ahli waris sejak kematian pewaris. Adapun penerima hak ini meliputi keluarga sedarah (baik hubungan sah maupun luar kawin) serta pasangan yang hidup terlama. Akibat peralihan ini, status kepemilikan berubah dari milik perorangan menjadi hak bersama ahli waris sesuai porsi masing-masing.⁶

Dalam melakukan jual beli harta warisan, harus terdapat persetujuan dari seluruh ahli waris agar perjanjian tersebut tidak batal atau gugur. Seluruh ahli waris wajib ikut serta dalam pengalihan hak, selama mereka tidak terhalang menjadi ahli waris (misalnya karena perbedaan agama atau melakukan tindakan kriminal terhadap pewaris). Persetujuan ini sangat penting untuk mencegah terjadinya penjualan sepihak yang merugikan ahli waris lain yang sebenarnya memiliki hak atas harta tersebut. Apabila harta warisan berupa tanah, terdapat ketentuan administratif tambahan sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah: a) Peralihan hak atas tanah hanya dapat dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). b) Seluruh ahli waris harus ikut serta menandatangani Akta Jual Beli (AJB) di hadapan pejabat yang berwenang (Notaris/PPAT) untuk menjamin keabsahannya.⁷

Harta peninggalan yang belum dibagikan kepada para ahli waris pada dasarnya belum dapat diperjualbelikan secara sah. Hal ini disebabkan karena status kepemilikannya masih menjadi hak bersama seluruh ahli waris. Selama proses pembagian warisan belum dilakukan, maka bagian dan hak masing-masing ahli waris juga belum dapat ditentukan secara jelas. Oleh karena itu, salah satu ahli waris tidak mempunyai kewenangan untuk menjual harta warisan secara sepihak, tanpa persetujuan ahli waris lainnya.

Apabila salah satu ahli waris melakukan penjualan tanpa persetujuan ahli waris yang lain, maka tindakan tersebut bertentangan dengan syarat objektif dalam perjanjian, yaitu “Adanya pokok persoalan tertentu yang diperjanjikan”. Ketentuan ini sejalan dengan Pasal 1471 KUHPerdata menyatakan bahwa: “Jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain.” Berdasarkan ketentuan tersebut, jual beli dianggap tidak pernah ada sehingga perjanjian menjadi batal demi hukum dan tidak mempunyai kekuatan hukum yang mengikat. Kondisi tersebut juga menimbulkan cacat kehendak dalam perjanjian karena objek yang diperjualbelikan bukan sepenuhnya milik pihak penjual.⁸ Tidak sahnya objek dalam jual beli tersebut menjadi alasan utama bahwa pembeli tidak dapat memperoleh hak milik secara sah, meskipun transaksi telah dilakukan secara lunas.

Dalam kondisi demikian, ahli waris yang dirugikan berhak mengajukan gugatan perdata berdasarkan perbuatan melawan hukum sebagaimana diatur dalam Pasal 1365 KUHPerdata, yaitu “tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.”⁹

b. Upaya Penyelesaian Sengketa Penjualan Tanah Warisan Tanpa Persetujuan Ahli Waris
Dalam sistem hukum Indonesia, penyelesaian sengketa pada dasarnya bertujuan untuk menciptakan kepastian hukum bagi masyarakat. Kepastian hukum diperlukan agar aturan hukum tidak menimbulkan penafsiran yang berbeda-beda sehingga hak dan kewajiban masyarakat dapat terlindungi dengan baik. Secara umum, penyelesaian sengketa dapat dilakukan melalui dua cara, yaitu non-litigasi dan litigasi. a) Non-Litigasi, dilakukan di luar pengadilan melalui alternatif penyelesaian sengketa, seperti musyawarah atau mediasi, dengan tujuan mencapai kesepakatan bersama. b) Litigasi, dilakukan melalui proses peradilan di pengadilan. Dalam praktiknya, jalur ini sering menghasilkan putusan yang bersifat “win-lose solution” atau menang dan kalah, sehingga terkadang menimbulkan ketidakpuasan dari salah satu pihak yang bersengketa.¹⁰

Sengketa waris sendiri termasuk ke dalam perkara perdata. Berdasarkan UU No. 48 Tahun 2009, penyelesaian sengketa waris dapat ditempuh terlebih dahulu melalui jalur non-litigasi. Cara ini dinilai lebih efektif untuk menjaga hubungan kekeluargaan dan mencegah konflik yang lebih besar antar ahli waris. Apabila upaya tersebut tidak berhasil mencapai kesepakatan, maka penyelesaian dapat dilanjutkan melalui jalur pengadilan sebagai Ultimatum Remedium atau upaya terakhir.

1. Penyelesaian sengketa waris pada umumnya diawali dengan upaya kekeluargaan melalui musyawarah antar ahli waris. Pada tahap ini, para pihak berusaha mencari penyelesaian bersama secara damai, misalnya dengan membatalkan transaksi penjualan, membagi hasil penjualan secara adil, atau menentukan bentuk penyelesaian lain yang disepakati seluruh ahli waris.
2. Jika musyawarah tidak berhasil mencapai kesepakatan, maka penyelesaian sengketa dapat dilanjutkan melalui mediasi. Mediasi dilakukan dengan bantuan seorang mediator yang bersifat netral dan tidak memihak. Tugas mediator adalah membantu para pihak menemukan titik temu agar tercapai perdamaian. Mediator tidak memiliki kewenangan untuk memutus atau menentukan hasil akhir sengketa.
3. Jika proses mediasi tetap gagal menghasilkan kesepakatan, maka penyelesaian dapat dilanjutkan melalui jalur litigasi di pengadilan. Dalam praktiknya, penyelesaian sengketa waris melalui pengadilan sering dinilai kurang efektif karena memerlukan proses yang panjang, biaya yang cukup besar, serta tenaga yang banyak. Walaupun demikian, sebagian pihak tetap memilih jalur litigasi demi memperoleh kepastian hukum atas sengketa yang terjadi.
4. Apabila putusan pengadilan maupun hasil mediasi masih belum dapat diterima oleh salah satu pihak, maka pihak tersebut dapat mengajukan upaya hukum berupa kasasi ke Mahkamah Agung. Nantinya, putusan Mahkamah Agung memiliki kekuatan hukum tetap dan bersifat mengikat bagi seluruh pihak yang bersengketa.

KESIMPULAN

Jual beli tanah warisan yang dilakukan tanpa persetujuan seluruh ahli waris tidak memiliki kekuatan hukum yang sah dan berpotensi batal demi hukum. Hal ini dikarenakan tanah warisan yang belum dibagi berstatus sebagai harta bersama (gemeinschaft), sehingga setiap ahli waris hanya memiliki hak atas bagian yang tidak terpisah dan tidak berwenang mengalihkan hak secara sepihak. Transaksi semacam ini melanggar syarat objektif sahnya perjanjian dalam Pasal 1320 KUHPerdata, khususnya mengenai kecakapan objek dan sebab yang halal, serta bertentangan dengan Pasal 1471 KUHPerdata tentang larangan menjual barang milik orang lain. Akibatnya, pembeli tidak dapat memperoleh hak milik secara sah atas tanah tersebut, dan ahli waris yang dirugikan berhak mengajukan gugatan pembatalan transaksi serta menuntut ganti rugi berdasarkan Pasal 1365 KUHPerdata tentang perbuatan melawan hukum.

Adapun upaya penyelesaian sengketa atas penjualan tanah warisan tanpa persetujuan tersebut dapat ditempuh melalui dua jalur, yaitu non-litigasi dan litigasi. Jalur non-litigasi melalui musyawarah kekeluargaan atau mediasi lebih diutamakan untuk menjaga harmoni hubungan antar ahli waris dan mencapai kesepakatan bersama secara damai. Namun, apabila upaya damai tidak membuahkan hasil, para pihak dapat menempuh jalur litigasi melalui pengadilan negeri sebagai ultimum remedium untuk memperoleh kepastian hukum. Meskipun proses pengadilan cenderung memerlukan waktu dan biaya yang lebih besar, putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap (inkracht) akan memberikan finalitas dan kepastian yang mengikat bagi seluruh pihak yang bersengketa.

Catatan Kaki

1. Wirjono Prodjodikoro, Hukum Warisan di Indonesia, (Bandung: Sumur Bandung, 2015), hlm. 12; Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), Pasal 832.
2. Anggita Yuniarsih Setiarto dan Aisyah Ayu Musyafah, "Tinjauan Yuridis Pembuatan Perjanjian Akta Jual Beli Tanah Waris yang Tidak Dibagi (Studi Kasus di Kantor PPAT Brebes)", JIIP (Jurnal Ilmiah Ilmu Pendidikan), Vol. 6 No. 8 (2023)
3. Donna Alfira Niar, Menjual Harta Warisan Tanpa Persetujuan Ahli Waris di Desa Sassa, Kecamatan Baebunta, Kabupaten Luwu Utara Tinjauan Dalam Hukum Positif Indonesia (Skripsi; Palopo: IAIN Palopo, 2022), hlm. 59.
4. Fajarwati Kusuma Adi, “Perspektif Jual Beli Online Dalam Perspektif Hukum Islam Dan KUHPerdata,” Lisyabab: Jurnal Studi Islam Dan Sosial 02, no. 01 (2021): 99.
5. Dewi Wulan Fasya, “Jual Beli Dengan Hak Membeli Kembali ( Studi Komparasi Antara Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Dan Fikih Syafi ’ i ),” Jurisdictie: Jurnal Hukum Dan Syariah 06, no. 01 (2015).
6. Rayi Kharisma Rajib, “Legal Standing Ahli Waris Dalam Gugatan Pembagian Harta Bersama Dan Warisan : Analisis Yuridis Atas Putusan Verstek Nomor 547 / Pdt . G / 2024 / Pn,” Jurnal Kajian Hukum Dan Kebijakan Publik 3, no. 2 (2026): 691.
7. Anisa Nurul Hidayah, Asep Guntur Hidayat, and Tryola Nadia, “Peralihan Hak Atas Tanah,” Jurnal Ilmu Multidisiplin 3, no. 1 (2025): 296–98.
8. Aviliani Nur Aulia and F X Arsin Lukman, “Hak Atas Tanah Yang Diambilalih Kembali Oleh Ahli Waris Dalam Transaksi Jual Beli Melalui PPAT ( Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung Nomor 890 K / Pdt / 2019 ),” Unes Law Review 6, no. 1 (2023): 2946–56.
9. Khairul Imam Amran, “KAJIAN HUKUM KEKUATAN PERSETUJUAN ANAK ATAS PERJANJIAN JUAL BELI TANAH WARIS YANG DILAKUKAN IBU,” JURNAL NOTARIUS 11, no. 01 (2025): 24.
10. Tarmizi, “Upaya Penyelesaian Konflik Pembagian Harta Warisan Masyarakat Di Indonesia,” Al’ Adl : Jurnal Hukum 16, no. 01 (2024): 49–51.

DAFTAR PUSTAKA

Adi, Fajarwati Kusuma. “Perspektif Jual Beli Online Dalam Perspektif Hukum Islam Dan KUHPerdata.” Lisyabab: Jurnal Studi Islam Dan Sosial 02, no. 01 (2021): 99. Amran, Khairul Imam. “KAJIAN HUKUM KEKUATAN PERSETUJUAN ANAK ATAS PERJANJIAN JUAL BELI TANAH WARIS YANG DILAKUKAN IBU.” JURNAL NOTARIUS 11, no. 01 (2025): 24. Aulia, Aviliani Nur, and F X Arsin Lukman. “Hak Atas Tanah Yang Diambilalih Kembali Oleh Ahli Waris Dalam Transaksi Jual Beli Melalui PPAT ( Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung Nomor 890 K / Pdt / 2019 ).” Unes Law Review 6, no. 1 (2023): 2946–56. Fasya, Dewi Wulan. “Jual Beli Dengan Hak Membeli Kembali ( Studi Komparasi Antara Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Dan Fikih Syafi ’ i ).” Jurisdictie: Jurnal Hukum Dan Syariah 06, no. 01 (2015). Hidayah, Anisa Nurul, Asep Guntur Hidayat, and Tryola Nadia. “Peralihan Hak Atas Tanah.” Jurnal Ilmu Multidisiplin 3, no. 1 (2025): 296–98. Rajib, Rayi Kharisma. “Legal Standing Ahli Waris Dalam Gugatan Pembagian Harta Bersama Dan Warisan : Analisis Yuridis Atas Putusan Verstek Nomor 547 / Pdt . G / 2024 / Pn.” Jurnal Kajian Hukum Dan Kebijakan Publik 3, no. 2 (2026): 691. Tarmizi. “Upaya Penyelesaian Konflik Pembagian Harta Warisan Masyarakat Di Indonesia.” Al’ Adl : Jurnal Hukum 16, no. 01 (2024): 49–51. Setiarto, Anggita Yuniarsih, dan Aisyah Ayu Musyafah. 2023. "Tinjauan Yuridis Pembuatan Perjanjian Akta Jual Beli Tanah Waris yang Tidak Dibagi (Studi Kasus di Kantor PPAT Brebes)". JIIP (Jurnal Ilmiah Ilmu Pendidikan), Vol. 6 No. 8 Niar, Donna Alfira. 2022. Menjual Harta Warisan Tanpa Persetujuan Ahli Waris di Desa Sassa, Kecamatan Baebunta, Kabupaten Luwu Utara Tinjauan Dalam Hukum Positif Indonesia (Skripsi). Palopo: IAIN Palopo. Prodjodikoro, Wirjono. 2015. Hukum Warisan di Indonesia. Bandung: Sumur Bandung.